a-Bedelsiz İntikal (hibe satış ) yapılması halinde vergileme :

Yukarıda değindiğimiz üzere birden fazla gayrimenkul var ise ve satışa konu edilecek ise, gayrimenkul sahibi sağ iken bu gayrimenkullerin satışından dolayı Değer Artış Kazancına tabi olmaması için, sahip olduğu gayrimenkulleri eşine, çocuklarına, anne ve babaya veya üçüncü kişilere ivazsız olarak (para almadan ) satış yapması halinde, satıcı kişi değer artış kazancı açısından vergiye tabi tutulmadığı gibi, bu hibe satıştan kazanç sağlamadığı için, satış olarak değerlendirilmemektedir. Tapuda ve halk dilinde bu nevi satışlar hibe satış olarak adlandırılıyor.

Hibe satışta alıcı tarafından gayrimenkulün satış tarihindeki emlak vergisi değeri üzerinden yüzde 6,831 oranında harç ödemesi gerekiyor. Ayrıca gayri menkulü hibe alan kişi tarafından bir ay içinde İvazsız İntikalle ilgili hibe edenin adresinin bulunduğu Veraset ve İntikal Vergi Dairesine bu hibe satış için İvazsız İntikal Vergisi Beyannamesi vermesi gerekiyor. Yapılacak beyanın 2026 yılında olması halinde beyana tabi olacak matrahtan 66.935.- lirası için istisna uygulandıktan sonra kalan matrah tutarı üzerinden aşağıda ivazsız intikaller için uygulanan matrahlara göre belirlenen %10 ila %30 oranları arasında vergilendiriliyor.

Veraset Yoluyla İvazsız

İntikallerde İntikallerde

Vergi Oranı Vergi Oranı

Matrah (%) (%)

_______ _____________ __________

İlk 3.000.000,00 TL için 1 10

Sonra Gelen 7.000.000,00 TL için 3 15

Sonra Gelen 15.000.000,00 TL için 5 20

Sonra Gelen 30.000.000,00 TL için 7 25

Matrahın 55.000.000,00 TL’yı aşan 10 30

bölümü için

İvazsız intikaldeki %10 ile %30 arasındaki vergi oranı, anne, baba eş ve çocuklar için %50 oranında indirimli olarak uygulanıyor.

İvazsız intikal eden gayrimenkulün yeni sahibi tarafından 5 yıl içinde satması halinde bu satıştan dolayı elde edeceği kazanç için değer artış kazancı vergisine tabi tutulmuyor.

Ayrıca gayrimenkulün sahibi tarafından birden fazla gayrimenkulü ivazsız olarak satması halinde, bu satışlar için kazanç elde etmemesi söz konusu olduğu için değer artış kazancına tabi tutulmuyor.

b- Gayrimenkulün çıplak (kuru ) mülkiyet satışı durumu;

Şahsa ait gayrimenkulün bedel karşılığında kuru mülkiyetin satışı halinde, satıcının birden fazla gayrimenkul satışı halinde, bu gayrimenkullerden kazanç elde etmesi oluşmayacağı için değer artış kazancı kapsamına girmesi söz konusudur.

Ticaret Bakanlığının yaptığı açıklamaya göre, 01.10.2026 tarihinden itibaren gayrimenkullerin değerleri üzerinden satılmasını temin etmek için satış bedellerinin güvenli ödeme kapsamında banka marifetiyle yapılması esası getirilecektir. ( Ticaret Bakanlığının https://ticaret.gov.tr/haberler/ticaret-bakanliginca-tasinmaz-satislarinda-guvenli-odeme-sisteminin-zorunlu-hale-getirilmesi-hakkinda-basin-aciklaması ve süre uzatımına https://ticaret.gov.tr/haberler/tasinmaz-satislarinda-guvenli-odeme-sisteminin-devreye-alinma-tarihi-1-ekim-2026ya-ertelendi linklerinden bu yazılara ulaşılabilir.)

Bedelli alınan gayrimenkulün; kuru mülkiyette 1/3’ üne, intifa sahibi kişinin ise 2/3 oranında maliki olurlar. İntifa hakkı sahibinin ölümü halinde kuru mülkiyet sahibi kişi intifa hakkını kendi üzerine alması için veraset ve intikal vergisi beyannamesi vermesi gerekiyor. Hesaplanacak vergi tutarı normal beyana göre düşük olacaktır. İntifa hakkı sahibinin yaşı veraset ve intikal vergi matrahını dolayısıyla veraset vergisini düşürücü etkisi vardır

Şayet kuru mülkiyet için para ödemesi yapılmaması halinde, diğer bir ifade ile bedelsiz satış yapılmış ise, intifa hakkı sahibinin ölümü halinde vergileme yukarıda verdiğim oranlar esas alınarak ölüm tarihindeki emlak vergisi tutarı üzerinden veraset ve intikal vergi ödenmesi gerekiyor.

İntifadan kasıt gayrimenkulün üzerinde tasarruf eden sahibi olduğu müddetçe kiraya verilmesi ve oturması v.b. hususlarda kullanıma yetkili oluyor. Emlak vergisini normalde tasarruf eden kişinin Belediye’de tahakkuk eden emlak vergisi mükellefiyeti devam edecektir. Verginin ödenmesinden ileride kuru mülkiyet sahibi de sorumlu tutuluyor.

Medeni Kanunun ‘’Saklı pay ‘’ başlıklı 506 ıncı maddesinde, diğer varislerin bulunması halinde, bu varislerin mirastan mahrum bırakılmaları nedeniyle, bu maddede tadat edilen oranlarda mirastan pay alma hakları vardır. Diğer varislerden birinin dava açması halinde mirastan mahrum bırakılan kardeşin ise, bu kişiye miras payının sekizde biri oranında olan isteme hakkı, 04.05.2007 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır.

Medeni Kanunun 506 ıncı maddesindeki saklı pay düzenlemesi aşağıdaki şekildedir.

‘’II. Saklı pay

Madde 506- Saklı pay aşağıdaki oranlardan ibarettir:

1. Altsoy için yasal miras payının yarısı,

2. Ana ve babadan her biri için yasal miras payının dörtte biri,

3. (Mülga: 4/5/2007-5650/2 md.)

4. Sağ kalan eş için, altsoy veya ana ve baba zümresiyle birlikte mirasçı olması hâlinde yasal miras payının tamamı, diğer hâllerde yasal miras payının dörtte üçü.’’

Veraset ve intikal Vergisi kapsamında intikal eden gayrimenkullerin satışında vergisel yönde avantaj sağlamaktadır. Vergi idaresi ile sorun yaşanmaması için bu nevi intikallerin mevzuata uygun olarak yapılması gerekmektedir.