Taşınmaz ticaretiyle uğraşanların MASAK’ a bildirim yükümlülüğü-2

Şüpheli işlemler, öncelikle makul bir akla sahip kişinin dahi şüpheleneceği davranışlardan yola çıkılarak, yükümlünün ve/veya çalışanların bu konudaki bilgi, tecrübe, mesleki sorumluluk gibi çeşitli donelerle destekleyerek olası mali suçlarla mücadele kapsamında ortaya çıkardığı bir üründür.

Mesela müşterinin size ibraz etmesi gereken gerekli belgelerin yetersiz bilgiler içermesi, verdikleri bilgilerin birbiriyle çelişkili olması veya bilgilerin verilmesinde isteksiz davranılması halinde öncelikli görev taşınmaz ticaretiyle uğraşan yükümlülere düşmektedir. Karşınızdaki müşterinin iş ve mesleği her halinden anlaşılabiliyor, ancak çeşitli sebeplerle değişik ruh halleri sergiliyorsa (sinir, asabiyet ya da acele gibi) bu müşteri için şüpheli işlem bildiriminde bulunulmasına gerek olmayabilir. Fakat mesleki tecrübe, deneyim ve müşterinin hal tutum ve davranışları bir araya geldiğinde, belgelerin verilmemesi, yanlış bilgiler içeren belgelerde ısrar edilmesi şüpheli işleme konu olabilir.

Diğer taraftan henüz yeni bir iş ilişkisine girilecek bir müşterinin yukarıda anlatıldığı gibi davranması, kaçamak ve yanlış cevaplar vermesi veya fiziksel olarak davranışlarının da bunu desteklemesi vs. gibi doneler bir arada ele alındığında mutlaka şüpheli işlem bildiriminde bulunulmasını gerektirecek bir hususun varlığından da söz edilmelidir.

Bunun yanı sıra; 'Müşterinin, iş veya aile ilişkisi gibi makul bir nedene dayanmaksızın üçüncü kişiler adına gayrimenkul satın alması' hali çoğu durumda tek başına şüpheli olarak görülmesi gereken bir durumdur.

Gayrimenkul sektörü, özellikle nakit bazlı yapılan işlemler yoluyla, aklama konusunda geleneksel yöntemlerden biri olarak kabul edilmektedir. Gayrimenkul sektörü yoluyla karapara aklama değişik yöntemlerle gerçekleştirilebilir.

Örneğin kaynağı yasal olmayan para gayrimeşru kaynağının gizlenmesi amacıyla bir dizi işleme tabi tutulduktan sonra turistik tesislerin satın alınmasında kullanılabilir. Bu şekilde yasal gelir elde edildiği izlenimi uyandırılabilir.

Diğer bir şekilde ise suç geliri sahibi, satın aldığı gayrimenkulün alış fiyatını olduğundan düşük göstermek ve daha sonra gerçek fiyatından satmak suretiyle gelirinin gayrimeşru kaynağını gizleyebilir.

Örnek verecek olursak suç geliri elde eden bir kişi 1 milyon TL'lik bir taşınmazı resmi kayıtlarda 500 bin TL'ye almış gibi gösterip aradaki fark olan 500 bin TL'yi elindeki suç gelirinden taşınmaz sahibine ödeyebilir.

Daha sonra aynı taşınmazı 1 milyon TL'ye satar. Artık suç geliri sahibinin elinde 500 bin TL suç geliri yerine, taşınmaz alım satımından elde ettiği kar vardır. Tabi böyle bir işlem gerçekleştirecek suç geliri sahibinin öncelikle bu işlemde kendisiyle işbirliğine gidecek bir gayrimenkul sahibi bulması gerekmektedir. Ancak bu şekilde alış fiyatını resmi makamlara olduğundan düşük olarak gösterebilecektir.

Normal hayat düzeninin dışında değerlendirilebilecek alış ve satışlar veya gayet normal görülebilecek alış satışlar yoluyla suç geliri bu sektöre girebilmektedir. Suç gelirinin finans sektörüne girişinde daha karmaşık metotlar kullanılabilmesine karşın, taşınmaz sektörüne girişi daha basit yollarla olmaktadır. Taşınmaz sektörünün kullanışlı olmasının bir sebebi de sektörün doğası itibariyle işlemlerin büyük meblağlarla yapılmasıdır.

Çoğu zaman öncelikli amaç suç gelirini nakit formattan kurtarmak, bir yatırım aracı olarak görülen taşınmazlara dönüştürmektir. Suç gelirini meşru gösterebilecek en önemli araç, alım satımlar sırasında taşınmazın değerinin olduğundan farklı gösterilmesi olsa da değerinde alım satımlarda dahi suç gelirinin kaynağından uzaklaştırıldığı ve tespitinin güçleştirildiği unutulmamalıdır. Gerek ulusal gerek uluslararası mevzuat kapsamında finansal kuruluşların bilinçlendirilmesi gerek denetimlerin sıkılaştırılması suç geliri sahipleri için taşınmaz sektörünü daha cazip kılmıştır.(1)