Değerli okuyucular, bir okuyucumuzun talebi üzerine bu makaleyi kaleme aldığımı paylaşmak isterim. Site ve apartman yöneticiliği, modern şehir yaşamının zorunlu kıldığı önemli bir organizasyonel görevdir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile hukuki çerçevesi çizilmiş olan bu görev, ortak yaşam alanlarının düzenli işletilmesini ve ortak giderlerin adil şekilde yönetilmesini amaçlar. Ancak akçeli bir faaliyet olması, denetim zayıflıkları ve ispat güçlükleri nedeniyle zaman zaman suiistimale açık hale gelebilmektedir.

Yöneticiliğin Tanımı

Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim, bağımsız bölüm maliklerinin ortak iradesiyle yürütülür. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici; ana taşınmazın yönetimini sağlamak, ortak yerlerin bakım ve korunmasını temin etmek, aidatları toplamak ve giderleri karşılamakla görevli kişidir. Yönetici, hukuki anlamda kat maliklerinin temsilcisidir. Kendi adına değil, kat malikleri adına hareket eder. Bu nedenle yöneticilik bir “yetki” olduğu kadar ağır bir “sorumluluk” da içerir.

Yöneticinin temel görevleri arasında:

· Ortak alanların korunması ve işletilmesi

· Giderlerin belirlenmesi ve tahsili

· Hesap tutulması ve belgelendirme

· Genel kurul kararlarının uygulanması

· Kat maliklerine bilgi verilmesi, bulunur.

Bu görevler basit görünse de özellikle mali boyut içermesi nedeniyle yüksek güven ilişkisi gerektirir.

Kat Mülkiyeti Kanunu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin görev, yetki ve sorumluluklarını düzenler. Yönetici, kat malikleri kuruluna karşı sorumludur ve hesap verme yükümlülüğü altındadır.

Kanun, yöneticinin:

· Gelir ve gider hesabı tutmasını,

· Belgeleri muhafaza etmesini,

· Yıllık hesap sunmasını,

· Kat maliklerine bilgi vermesini, zorunlu kılar.

Yönetici, görevini yerine getirirken basiretli bir temsilci gibi davranmak zorundadır. Aksi halde hukuki sorumluluğu doğar.

Türk Ceza Kanunu

Yöneticinin, kendisine teslim edilen paraları amacı dışında kullanması halinde Türk Ceza Kanunu’ndaki “güveni kötüye kullanma” suçu gündeme gelebilir. Ancak burada kritik nokta şudur: Ceza hukuku son çaredir. Öncelikle fiilin açık şekilde ispatlanması gerekir. Paranın zimmete geçirilmesi, kişisel çıkar sağlanması veya kasıtlı kötü kullanımın somut delillerle ortaya konulması gerekir. İşte uygulamada sorun tam da burada başlar.

Mali Sorumluluk ve Denetim

Yöneticinin mali işlemleri şeffaf olmalıdır.

Ancak uygulamada:

· Elden ödeme alışkanlığı

· Faturasız işlemler

· Nakit tahsilatlar

· Belgelerin düzenli tutulmaması, gibi durumlar denetimi zorlaştırmaktadır.

Kat malikleri kurulunun ibra yetkisi vardır. Ancak ibra çoğu zaman detaylı mali inceleme yapılmadan, şeklen gerçekleştirilmektedir.

Denetçi seçilmesi mümkündür. Fakat denetim çoğu yerde sembolik kalmaktadır.

Sonuç olarak sistem teorik olarak denetime açık görünse de pratikte zayıf bir kontrol mekanizması oluşmaktadır.

Müeyyide Zayıflığı ve İspat Zorluğu

Site ve apartman yöneticiliğinin en kritik problemi, fiili yaptırım zayıflığıdır.

Bir yöneticinin görevini kötüye kullanması halinde:

· Hukuki sorumluluk davası açılabilir.

· Ceza soruşturması başlatılabilir.

· Yönetici görevden alınabilir.

Ancak bu yolların tamamı zaman, masraf ve ispat yükü gerektirir.

İspat yükü genellikle şikayetçidedir. Kat maliklerinin:

· Banka hareketlerini

· Harcama belgelerini

· Fatura karşılaştırmalarını, somut delillerle ortaya koyması gerekir.

Çoğu zaman toplu yaşam alanlarında şu sorunlar görülür:

· “Herkes biliyor ama kimse belgeleyemiyor.”

· Küçük meblağlı fakat sürekli şüpheli işlemler.

· Şeffaf olmayan tedarikçi ilişkileri.

Bu durum, suiistimal iddialarının havada kalmasına ve sistemin sakat ilerlemesine yol açabilmektedir. Ancak burada önemli bir noktayı vurgulamak gerekir:
Her yöneticiyi potansiyel suiistimalci olarak görmek doğru değildir. Görevini dürüst ve fedakârca yapan çok sayıda yönetici bulunmaktadır. Sorun, kişisel değil yapısaldır.

Etik Boyut ve İyi Yöneticilik Modeli

Yöneticilik hukuki olduğu kadar etik bir görevdir.

Etik ilkeler şunları gerektirir:

· Tam şeffaflık

· Yazılı ve belgeli işlem

· Banka üzerinden tahsilat

· Düzenli bilgilendirme

· Tedarikçi seçiminde rekabet

İyi bir yönetici:

· Kendini maliklerin üzerinde değil, hizmetinde görür.

· Hesap vermekten kaçınmaz.

· Karar süreçlerini katılımcı yürütür.

Bu yaklaşım hem güven ortamı oluşturur hem de şüpheleri azaltır.

Çözüm Perspektifi

Müeyyide zayıflığı ve ispat zorluğu karşısında şu adımlar önemlidir:

  1. Tüm aidatların banka üzerinden toplanması
  2. Harcamaların yalnızca faturalı yapılması
  3. Aylık gelir-gider tablosunun paylaşılması
  4. Bağımsız denetçi uygulamasının güçlendirilmesi
  5. Dijital muhasebe sistemlerinin kullanılması

Yasal sistem tamamen yetersiz değildir; ancak uygulamada bilinç eksikliği ve gevşek denetim mekanizmaları sorun yaratmaktadır. Asıl güç, kat maliklerinin aktif katılımında (genel kurullarda katılım genellikle %10 civarında olmaktadır) ve yöneticinin etik duruşundadır.

Genel bir değerlendirme yapacak olursak; Site ve apartman yöneticiliği, basit bir organizasyon görevi değil, güvene dayalı mali bir sorumluluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde hukuki dayanağı bulunan bu görev, ceza hukuku bakımından da yaptırıma bağlanmıştır. Ancak müeyyidelerin işletilmesi, büyük ölçüde ispat kabiliyetine bağlıdır. Bu durum, uygulamada bazı zafiyetlere yol açabilmektedir. Sorunun kaynağı bireylerden çok sistemsel boşluklardır. Şeffaflık, Bilinçli Kat Malikiliği ve etik yönetim anlayışı güçlendikçe, suiistimal alanı daralacaktır.

Toplu yaşamın kalitesi, yalnızca fiziksel yapıların değil, yönetim kültürünün de sağlam olmasına bağlıdır.