Akaryakıt istasyonu yatırımı, yalnızca uygun bir arsanın satın alınması, tesisin inşa edilmesi ve akaryakıt satışına başlanmasından ibaret değildir. Yatırım kararının verilmesinden önce imar ve mülkiyet durumunun incelenmesi, lokasyonun teknik ve ticari açıdan değerlendirilmesi, gerekli izin ve ruhsatların alınması, tesisin ilgili standartlara uygun şekilde kurulması, dağıtıcı şirketle bayilik ilişkisinin oluşturulması ve Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu nezdinde gerekli lisans işlemlerinin tamamlanması gerekir. Bu süreçte yapılacak herhangi bir eksik veya hatalı değerlendirme, yatırımın maliyetini artırabileceği gibi faaliyete geçiş tarihini de önemli ölçüde geciktirebilir.
Akaryakıt istasyonu yatırımı, dışarıdan bakıldığında oldukça anlaşılır bir ticari model gibi görünmektedir. Uygun bir arsa bulunur, tesis inşa edilir, tanklar ve pompalar yerleştirilir, bir dağıtıcı şirketle anlaşılır ve satış faaliyetine başlanır.
Gerçekte ise süreç bundan oldukça farklıdır.
Akaryakıt istasyonu, yüksek miktarda yanıcı ve tehlikeli madde bulunduran, çevresel risk taşıyan, tüketiciye doğrudan satış yapan ve enerji piyasasının düzenlemelerine tabi olan özel nitelikli bir ticari tesistir. Bu nedenle yatırımın başarısı, yalnızca finansman gücüne veya seçilen lokasyonun ticari potansiyeline bağlı değildir.
Asıl başarı, yatırımın daha ilk aşamasında doğru soruların sorulmasına bağlıdır:
· Arsanın imar durumu uygun mudur?
· İstasyona ilişkin mesafe ve ulaşım koşulları sağlanabilecek midir?
· Gerekli işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınabilecek midir?
· Tesisin teknik altyapısı hangi standartlara göre oluşturulacaktır?
· Hangi dağıtıcı şirketle çalışılacaktır?
· Bayilik sözleşmesinin ekonomik ve hukuki şartları nelerdir?
· Lisans başvurusu için hangi belgeler gereklidir?
· Ve belki de en önemlisi, yatırımın toplam maliyeti yalnızca inşaat ve ekipman giderlerinden mi oluşmaktadır?
Bu soruların doğru cevaplandırılması, akaryakıt istasyonu yatırımının daha başlamadan önce ciddi ölçüde şekillendirilmesini sağlar.
1. Yatırım Kararından Önce Yapılması Gerekenler
Akaryakıt istasyonu yatırımında ilk adım istasyon inşa etmek değil, yatırım yapılabilirliğini analiz etmektir.
Yatırımcının öncelikle arsanın hukuki durumunu, imar koşullarını, mülkiyet yapısını ve kullanım amacını incelemesi gerekir.
Bir taşınmazın ticari açıdan değerli olması, üzerinde otomatik olarak akaryakıt istasyonu kurulabileceği anlamına gelmez. Akaryakıt istasyonu yatırımı açısından taşınmazın yalnızca satın alınabilir olması yeterli değildir; ilgili mevzuat kapsamında istasyon faaliyetine uygun olması gerekir.
Bu nedenle yatırım öncesinde;
- Tapu ve mülkiyet durumu,
- İmar planı ve kullanım kararı,
- Yapılaşma koşulları,
- Yol ve ulaşım bağlantıları,
- İlgili idarelerin planlama kararları,
- Çevredeki mevcut istasyonlar,
- Gerekli mesafe koşulları,
- Altyapı olanakları,
- Çevresel ve teknik sınırlamalar
ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
Burada yapılabilecek en pahalı hata, arsayı önce satın alıp uygunluk araştırmasını daha sonra yapmaktır. Akaryakıt istasyonu yatırımlarında "arsa ucuzdu, sonra izinlere bakarız" yaklaşımı, yatırımcının karşılaşabileceği en pahalı cümlelerden biri olabilir.
2. Lokasyonun Ticari Analizi
Akaryakıt istasyonlarında lokasyon, yatırımın ekonomik başarısını belirleyen en önemli unsurlardan biridir. Ancak lokasyon değerlendirmesi yalnızca araç trafiğinin yoğunluğuna bakılarak yapılmamalıdır.
İyi bir lokasyon analizinde;
- Günlük araç geçiş sayısı,
- Yolun geliş-gidiş yönleri,
- İstasyona giriş ve çıkış kolaylığı,
- Rakip istasyonların konumu,
- Bölgedeki araç parkı,
- Ticari ve konut gelişimi,
- Ağır vasıta trafiği,
- Çevredeki sanayi ve lojistik faaliyetleri,
- İstasyonun görünürlüğü,
- Yakın gelecekteki ulaşım yatırımları
birlikte değerlendirilmelidir.
Örneğin yoğun trafik alan bir yol üzerinde bulunan ancak araçların istasyona güvenli şekilde giriş ve çıkış yapamadığı bir arsa, ilk bakışta cazip görünmesine rağmen ticari açıdan zayıf bir yatırım olabilir.
Bu nedenle lokasyon analizi, mühendislik ve ticari analizlerin birlikte yürütüldüğü bir çalışma olarak görülmelidir.