Münfesih duruma gelmiş şirketlerin gayrimenkullerin tasfiye öncesi satışı

Bilindiği gibi, KVK'nun 5.maddesinin 1/e md. hükmü gereğince kurumların asgari 2 tam yıl (720 gün) süre ile aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süre ile sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından elde edilen kazançların %75'lik kısmı maddede belirtilen koşullar çerçevesinde kurumlar vergisinden müstesnadır.

Buna göre;

1) Bu istisna, satışın yapıldığı  dönemde uygulanır ve satış kazancının ve istisnadan faydalanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen 5. yılın  sonuna kadar şirket bilançosunun pasifinde özel bir fon hesabında bekletilir.

2) Gayrimenkul satışları ile ilgili tapudaki işlemi müteakip fatura düzenlenmesi sırasında KDVK'nun 17/4-r hükmü gereğine istisna dolayısıyla KDV hesaplanmayacaktır.⁽¹⁾

3) Madde hükmünün uygulaması ile ilgili; menkul  kıymet veya uğraş konusu gayrimenkul ticareti olan şirketler ve ayrıca ana sözleşmelerinde gayrimenkul alım satımı yer alan şirketlerin bu istisnadan aydalanmayacağına ilişkin Maliye Bakanlığı  özelgeleri bulunmaktadır. 

4) İstisna kapsamındaki  kıymetlerin ticaretini yapan şirketlerin bu amaçla aktiflerinde yer alan taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri  istisna haricindedir. Bu nedenle, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar  indirim yoluyla giderilemeyen KDV'nin, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi  matrahının saptanmasında gider olarak  dikkate alınır.

5) Ana sözleşmelerinde yer alan  faaliyet konuları arasında  taşınmaz ticareti ile uğraştığına dair hüküm bulunan şirketler, taşınmazların  en az 2 tam yıl  aktifte kayıtlı olsa dahi şirket ortaklarına satışı  KDVK'nun 17/4-r maddesine göre istisna kapsamında olamaz.⁽²⁾

6) Fatura düzenlenmesi  sırasında gayrimenkulün değeri konusunda 1 seri nolu Transfer Fiyatlandırması Tebliği  gereğince işlemin mahiyetine en uygun yöntem dikkate alınmalıdır.⁽³⁾ 

7) Satış bedelinin, satışın yapıldığı  yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi zorunludur. Bu süre içerisinde tahsil edilemeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle vaktinde tahakkuk  ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

8) İstisna edilen kazançtan (örneğin alış bedeli 5, satış bedeli 7 ise fark: 2 kardır) 5 yıl içinde sermayeye ekleme haricinde  herhangi bir şekilde başka bir hesaba transfer veya  işletmeden çekilen ya da dar  mükellef şirketlerce ana merkeze transfer edilen bölüm için  uygulanan istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

9) Yukarıda yer alan müddet içerisinde şirketin tasfiyesi (bu kanuna göre yapılan nevi ve bölünmeler hariç) durumunda da bu hüküm uygulanır.

10) Yeri gelmişken konuyla ilgili en önemli husus şudur: menkul  kıymet veya taşınmaz  ticareti ve kiralanması ile uğraşan şirketlerin  bu  amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.

Özetlemek  gerekirse, vergi denetim kurulunun ileriki günlerde şirketlerin  aktiflerinde kayıtlı gayrimenkulleri ile ilgili  istisna kazançlar konusunda vergi incelemesi  yapması her zaman muhtemeldir. Bu nedenle, anılan kazançlarla ilgili  istisna hükümlerinin dikkatlice uygulanması zorunludur. İstisna kazançların sermayeye eklenmesi veya kurumlar vergisi beyannamesi üzerinden indirimi ile ilgili ayrıca 3568 sayılı yasaya göre YMM raporu veya sermaye ekleme durumunda ise, SMMM raporu gerekecektir. Yerel ticaret sicil müdürlükleri bu konuda söz konusu  raporları  istemektedirler.

1-  Mersin Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesi, 28.2.2013 gün ve 16 sayılı.

2- Bkz. İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının, 4.3.2013 gün ve 84098128-125(17/2017/2)-115 sayılı  özelgesi.

3- İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının, 4.3.2013 gün ve 115 sayılı özelgesi.